BGH kippt die Maklerprovision der Hausverwaltung: was das für Vermieter heißt
Verwaltet die Hausverwaltung die Wohnung, darf sie für deren Neuvermietung keine Provision verlangen - auch nicht vom Eigentümer. Was jetzt zu tun ist.
Philip Baron
·
8. Juli 2026
·
8 Min.
Das Wichtigste in Kürze
1Der BGH hat am 21. Mai 2026 entschieden, dass Hausverwaltungen für die Vermittlung selbst verwalteter Wohnungen keine Provision verlangen dürfen (Az. I ZR 224/25).
2Das Verbot gilt auch gegenüber dem Eigentümer, nicht nur gegenüber dem Mieter.
3Betroffen sind Mietverwalter und Sondereigentumsverwalter - der reine WEG-Verwalter ohne SEV-Mandat nicht.
Es war jahrelang gängige Praxis: Die Hausverwaltung betreut ein Mietobjekt und übernimmt bei Leerstand auch die Neuvermietung - gegen eine Provision, meist ein bis zwei Monatskaltmieten. Der Bundesgerichtshof hat dieser Praxis am 21. Mai 2026 ein Ende gesetzt.
Der Fall
Eine Eigentümerin hatte eine Verwaltungsgesellschaft mit der Betreuung ihres Portfolios beauftragt - 129 Wohneinheiten und 134 Garagen. Der Vertrag sah neben der laufenden Vergütung eine Neuvermietungsprovision von zwei Monatskaltmieten vor, gedeckelt auf 10.000 Euro brutto im Jahr.
Für 13 Neuvermietungen stellte die Verwaltung rund 16.800 Euro in Rechnung, die auch gezahlt wurden. Nach Kündigung des Verwaltervertrags forderte die Eigentümerin das Geld zurück. Das Oberlandesgericht Düsseldorf sprach ihr über 16.600 Euro zu, der BGH bestätigte das vollumfänglich.
Die Rechtsgrundlage
Maßgeblich ist § 2 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Danach steht einem Wohnungsvermittler kein Provisionsanspruch zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist. Abweichende Vereinbarungen sind kraft Gesetzes unwirksam.
Umstritten war bis zuletzt, ob diese Regel nur im Verhältnis zum Mieter gilt oder auch gegenüber dem Vermieter. Der BGH hat das nun abschließend beantwortet: Das Verbot gilt umfassend. Der Gesetzgeber habe die Vorschrift bewusst ohne Einschränkung auf das Mieterverhältnis formuliert.
Wen es trifft - und wen nicht
Die Abgrenzung ist der praktisch wichtigste Teil der Entscheidung:
- Mietverwalter: Das Provisionsverbot greift vollumfänglich.
- Sondereigentumsverwalter: Es greift für die von ihm verwalteten Einheiten.
- Reiner WEG-Verwalter ohne SEV-Mandat: nicht betroffen - er verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum, nicht die einzelne Wohnung.
- WEG-Verwalter mit SEV für einen Teilbestand: betroffen nur für die SEV-Einheiten.
Auch Umgehungen sind erfasst. Eine formal getrennte Vermittlungsgesellschaft, die wirtschaftlich mit dem Verwaltungsunternehmen verflochten ist, fällt unter denselben Ausschluss. Eine gesellschaftsrechtliche Trennung allein genügt nicht.
Was zulässig bleibt
Das Urteil verbietet die erfolgsbezogene Provision, nicht die Vergütung der Arbeit. Zulässig bleibt eine Vergütung nach Zeitaufwand für die Tätigkeiten rund um eine Neuvermietung - Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Vertragsvorbereitung, Übergabe.
Der Unterschied liegt in der Systematik: Bezahlt wird der Aufwand, nicht der Vermittlungserfolg. Wer seine Verträge umstellt, sollte das sauber trennen und die Leistungen konkret beschreiben.
Was Vermieter jetzt prüfen sollten
Wenn Sie in den vergangenen Jahren Provisionen an Ihre Verwaltung gezahlt haben und diese die Wohnungen selbst verwaltet hat, kann ein Rückforderungsanspruch bestehen. Ob er durchsetzbar ist, hängt vom Einzelfall ab, insbesondere von der Verjährung.
Und für laufende Verträge gilt: Eine Provisionsklausel, die dem Urteil widerspricht, ist unwirksam - unabhängig davon, was im Vertrag steht und ob beide Seiten sie jahrelang gelebt haben.
Ihr Verwaltervertrag im Check
✓ Enthält der Vertrag eine Provision für Neuvermietungen?
✓ Verwaltet dieselbe Gesellschaft die betroffenen Wohnungen?
✓ Läuft die Vermittlung über eine verbundene Gesellschaft?
✓ Wurden in den letzten Jahren Provisionen gezahlt?
✓ Gibt es stattdessen eine nachvollziehbare Vergütung nach Aufwand?
Sie haben Fragen? Wir haben Antworten.
Gilt das auch für unsere WEG-Verwaltung?
Nur wenn sie zusätzlich ein Sondereigentumsmandat für die vermietete Wohnung hat. Der reine WEG-Verwalter verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum und ist nicht betroffen.
Können wir die Provision einfach in eine Pauschale umbenennen?
Nein. Entscheidend ist nicht der Name, sondern ob die Zahlung an den Vermittlungserfolg geknüpft ist. Zulässig ist die Vergütung des tatsächlichen Aufwands.
Philip Baron
Geschäftsführer
Philip ist Geschäftsführer von Walter360 und verantwortet den Standort München. Aus seiner beruflichen Laufbahn bringt er den Blick für belastbare Prozesse mit. Bei Walter360 definiert er zuerst die Prozesse, auf denen die Verwaltung läuft, und übersetzt sie dann ins KI-Betriebssystem - erst die Qualität, dann die Skalierung.
