Seit der WEG-Reform von 2020 gibt es vier bauliche Veränderungen, die eine Eigentümergemeinschaft nicht mehr grundsätzlich verhindern kann. Der Gesetzgeber nennt sie privilegierte Maßnahmen. In der Praxis führt das regelmäßig zu Streit - nicht darüber, ob gebaut werden darf, sondern darüber, wer bezahlt.

Um welche vier Maßnahmen es geht

§ 20 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes zählt sie abschließend auf:

• bauliche Veränderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen
• das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge
• Einbruchschutz
• der Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität, also in der Regel Glasfaser

Jeder einzelne Eigentümer kann eine solche Maßnahme verlangen. Die Gemeinschaft entscheidet dann nicht mehr über das Ob, sondern über das Wie - also über die konkrete Ausführung, den Ort, die Ausgestaltung.

Der häufigste Irrtum: Anspruch heißt nicht Gemeinschaftskasse

Hier liegt der Punkt, an dem die meisten Gespräche in der Versammlung kippen. Ein Anspruch auf die Maßnahme bedeutet nicht, dass die Gemeinschaft sie bezahlt. Nach § 21 Absatz 1 WEG trägt die Kosten, wer die Maßnahme verlangt hat - und ihm allein stehen dann auch die Nutzungen zu.

Anders wird es erst, wenn die Gemeinschaft die Maßnahme mit qualifizierter Mehrheit beschließt oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren. Dann werden die Kosten nach dem allgemeinen Schlüssel verteilt. Wer also eine Wallbox für den eigenen Stellplatz will, zahlt sie im Regelfall selbst. Wer eine Ladeinfrastruktur für die ganze Tiefgarage vorschlägt, sollte für eine breite Mehrheit werben.

Ein Beschluss ist trotzdem nötig

Auch bei privilegierten Maßnahmen wird nicht einfach gebaut. Es braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung über die Durchführung. Der Antrag gehört rechtzeitig zur Tagesordnung, mit einer Beschreibung, die konkret genug ist, um darüber abzustimmen: Wo genau, in welcher Ausführung, mit welcher Leitungsführung, wer haftet für Schäden am Gemeinschaftseigentum.

Je besser dieser Antrag vorbereitet ist, desto seltener wird er vertagt. Ein Angebot eines Fachbetriebs und eine Skizze der Leitungsführung ersparen erfahrungsgemäß eine komplette Versammlungsrunde.

Was das für die Praxis heißt

Für Eigentümer: Der Anspruch besteht, aber er ist keine Einladung, ohne Beschluss zu handeln. Für Gemeinschaften: Eine pauschale Ablehnung ist aussichtslos und kostet nur Zeit. Sinnvoller ist es, früh Regeln für die Ausführung festzulegen - etwa einen einheitlichen technischen Standard für Wallboxen, damit die zehnte Anlage noch zur ersten passt.