Mieterhöhung: was zulässig ist - Mietspiegel, Kappungsgrenze, Fristen
15 Monate warten, 15 Prozent in drei Jahren, Begründung über den Mietspiegel: die drei Regeln, an denen die meisten Mieterhöhungen scheitern.
Philip Baron
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17. Juni 2026
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7 Min.
Das Wichtigste in Kürze
1Seit der letzten Erhöhung oder dem Einzug müssen 15 Monate vergangen sein.
2In Berlin und München liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent in drei Jahren statt bei 20.
3Die Erhöhung muss begründet werden - in beiden Städten regelmäßig über den qualifizierten Mietspiegel.
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist kein Willensakt des Vermieters, sondern ein Verfahren mit engen Regeln. Wer eine davon übersieht, bekommt keine Zustimmung - und muss von vorn anfangen.
Erste Hürde: die Wartefrist
Die Miete darf frühestens 15 Monate nach dem Einzug oder nach der letzten Erhöhung steigen. Zusätzlich muss die Miete zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens seit zwölf Monaten unverändert sein. Beide Fristen laufen parallel, nicht nacheinander.
Zweite Hürde: die Kappungsgrenze
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es nur 15 Prozent - festgelegt durch Verordnung der Länder.
Für Berlin gilt die abgesenkte Grenze von 15 Prozent; die geltende Verordnung läuft bis zum 10. Mai 2028. In Bayern wurde die Mieterschutzverordnung zum 1. Januar 2026 neu gefasst und deutlich ausgeweitet - von 208 auf 285 Städte und Gemeinden, vor allem im Umland von München und im Voralpenraum. München selbst ist erfasst, die Verordnung gilt bis Ende 2029.
Für Vermieter im Münchner Umland lohnt der Blick in die Liste: Manche Gemeinde ist seit 2026 erstmals dabei und damit auf 15 Prozent begrenzt.
Dritte Hürde: die Begründung
Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und begründet werden. Zulässige Begründungsmittel sind der Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten, die Auskunft aus einer Mietdatenbank oder drei Vergleichswohnungen.
In Berlin und München ist der qualifizierte Mietspiegel der Regelfall. Er hat einen praktischen Vorteil: Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird vermutet, dass die dort genannten Werte die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden - das erspart im Streitfall viel Aufwand.
Was danach passiert
Der Mieter hat Zeit bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang, um zuzustimmen. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab dem dritten Monat nach Zugang. Stimmt er nicht zu, bleibt nur die Klage auf Zustimmung - und dafür wiederum gilt eine Frist von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist.
In der Praxis scheitern die meisten Erhöhungen nicht an der Höhe, sondern an der Form: falsch berechnete Fristen, eine Begründung, die den Mietspiegel nur erwähnt statt einzuordnen, oder ein Schreiben, das nicht alle Mieter des Vertrags adressiert.
Vor dem Erhöhungsschreiben prüfen
✓ 15 Monate seit Einzug oder letzter Erhöhung vergangen
✓ Miete seit zwölf Monaten unverändert
✓ Kappungsgrenze für den Ort geprüft - 15 oder 20 Prozent
✓ Begründung über den aktuellen qualifizierten Mietspiegel
✓ Alle im Mietvertrag genannten Mieter angeschrieben
Sie haben Fragen? Wir haben Antworten.
Gilt die Kappungsgrenze auch bei Neuvermietung?
Nein. Bei einer Neuvermietung greift stattdessen die Mietpreisbremse, sofern sie am Ort gilt. Die Kappungsgrenze betrifft nur bestehende Mietverhältnisse.
Zählen Modernisierungserhöhungen mit?
Nein. Eine Erhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB läuft in einem eigenen Verfahren und wird auf die Kappungsgrenze nicht angerechnet.
Philip Baron
Geschäftsführer
Philip ist Geschäftsführer von Walter360 und verantwortet den Standort München. Aus seiner beruflichen Laufbahn bringt er den Blick für belastbare Prozesse mit. Bei Walter360 definiert er zuerst die Prozesse, auf denen die Verwaltung läuft, und übersetzt sie dann ins KI-Betriebssystem - erst die Qualität, dann die Skalierung.
