Eigentümerversammlung: Einladung, Fristen, Beschlussfähigkeit
Drei Wochen Ladungsfrist, kein Quorum mehr, ein Monat für die Anfechtung: die Regeln, die über die Wirksamkeit Ihrer Beschlüsse entscheiden.
Kai Schildwächter
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27. Mai 2026
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6 Min.
Das Wichtigste in Kürze
1Die Einladung muss in Textform ergehen und mindestens drei Wochen vor der Versammlung zugehen.
2Ein Quorum gibt es seit 2020 nicht mehr - die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig.
3Beschlüsse müssen binnen eines Monats angefochten werden, sonst werden sie bestandskräftig.
Die Eigentümerversammlung ist das Organ, in dem eine Gemeinschaft ihre Entscheidungen trifft. Formfehler bei der Einladung führen dazu, dass gefasste Beschlüsse angreifbar werden - und zwar unabhängig davon, ob sie inhaltlich richtig waren.
Wer einlädt und wie
Die Einladung ist Sache des Verwalters. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einladen, ersatzweise dessen Stellvertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer.
Die Form ist Textform - eine E-Mail genügt also, ein Brief selbstverständlich auch. Entscheidend ist, dass die Einladung jeden Eigentümer erreicht.
Die Drei-Wochen-Frist
Zwischen Zugang der Einladung und der Versammlung müssen mindestens drei Wochen liegen, sofern die Gemeinschaftsordnung keine längere Frist vorsieht. Kürzer geht nur in dringenden Fällen.
Wichtig ist der Zugang, nicht der Versand. Wer die Einladung am Freitag in den Briefkasten wirft, hat nicht drei Wochen Vorlauf, sondern drei Wochen minus Postlaufzeit.
Die Tagesordnung entscheidet, worüber abgestimmt werden darf
Beschlossen werden kann nur, was in der Einladung als Beschlussgegenstand benannt war. Ein Punkt namens Verschiedenes trägt keinen Beschluss. Die Beschreibung muss so konkret sein, dass ein Eigentümer entscheiden kann, ob er zur Versammlung kommt oder nicht.
Das ist kein Formalismus: Genau hier setzen die meisten erfolgreichen Anfechtungen an.
Beschlussfähigkeit: das Quorum ist Geschichte
Bis zur WEG-Reform 2020 musste die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein, sonst wurde zu einer Wiederholungsversammlung geladen. Das ist entfallen. Die Versammlung ist heute beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer erscheinen.
Das beschleunigt vieles, verschiebt aber auch Gewicht: Wer nicht kommt und niemanden bevollmächtigt, überlässt die Entscheidung den Anwesenden.
Nach der Versammlung: ein Monat
Beschlüsse können binnen eines Monats ab Beschlussfassung angefochten werden. Danach sind sie bestandskräftig, auch wenn sie fehlerhaft zustande kamen. Diese Frist ist kurz und wird nicht verlängert - wer Zweifel hat, sollte sie früh klären und nicht auf das Protokoll warten.
Das Protokoll selbst ist übrigens kein Wirksamkeitserfordernis, aber die Beschlusssammlung ist Pflicht: Jeder Beschluss gehört unverzüglich hinein.
Sie haben Fragen? Wir haben Antworten.
Zählt der Tag der Einladung zur Frist?
Nein. Maßgeblich ist der Zugang beim Eigentümer, und der Tag des Zugangs zählt für die Berechnung der Drei-Wochen-Frist nicht mit.
Können wir spontan über einen neuen Punkt abstimmen?
Nein. Ohne Ankündigung als Beschlussgegenstand in der Einladung ist ein Beschluss anfechtbar - auch wenn alle Anwesenden zustimmen.
Was gilt, wenn nur drei von zwanzig Eigentümern kommen?
Die Versammlung ist trotzdem beschlussfähig. Ein Quorum gibt es seit der Reform von 2020 nicht mehr.
Philip Baron
Geschäftsführer
Philip ist Geschäftsführer von Walter360 und verantwortet den Standort München. Aus seiner beruflichen Laufbahn bringt er den Blick für belastbare Prozesse mit. Bei Walter360 definiert er zuerst die Prozesse, auf denen die Verwaltung läuft, und übersetzt sie dann ins KI-Betriebssystem - erst die Qualität, dann die Skalierung.
